הצעת השר כחלון להעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה


מחשבון לחישוב ריבית על הלוואה

מינויו של משה כחלון בבחירות האחרונות לתפקיד שר האוצר, סימל התחלה של שינויים מהותיים שישפיעו על הכלכלה הישראלית. תוכניתו לטפל במחירי הדיור היא רדיקלית ושונה מאד בנוף הכלכלי המקומי.

בין ההסדרים החדשים שמתכנן שר האוצר מצויה התוכנית להעלאת מס הרכישה על דירות להשקעה. 

מה משמעות הצעה זו וכיצד היא תשפיע על המשקיעים בענף הדיור?

לפי התוכנית אותה פורש השר כחלון יעלה מס הרכישה על המשקיעים בדיור. פירוש הדבר הוא כי מי שכבר יש בבעלותו דירה אחת והוא מעוניין ברכישת נכס נוסף, ישלם עליו מס רכישה בשיעור של שמונה אחוזים, החל מהשקל הראשון.

העלאת מס הרכישה היא משמעותית מאד עבור המשקיעים. מצד אחד, אם יירתעו מרכישת דירה נוספת להשקעה, יגדל מספר הדירות שיעמדו פנויות לרשות זוגות צעירים שרוצים לקנות דירה ומחירן ירד.

לא רק על המשקיעים משפיעה הצעת חוק זו אלא גם על ציבור השוכרים. מצד שני, מספר הדירות העומדות להשכרה יפחת, מאחר ולא יהיו מספיק דירות שיירכשו על ידי משקיעים (שלרוב רוכשים את הנכס במטרה להשכירו). במקרה כזה, ובמיוחד באזורי הביקוש, יעלו מחירי שכר הדירה במידה ניכרת ויקשו מאד על שוכרי הדירות, שלא לדבר על ההיצע שיגבר על הביקוש.

לא די בכך, ומאחר והליך זה עשוי להוביל בהקטנה משמעותית של הדירות להשכרה, הצעד השני שמתכנן השר כחלון, שהוא ביצוע פיקוח על שכר הדירה באמצעות הקפאה שלו עפ"י חוק, יוביל לעלייה חדה מאד של שכר הדירה.

ממה חושש ענף הנדל"ן

הפחד העיקרי של העוסקים בנדל"ן הוא שלמרות שהעלאת המיסוי תשנה את תמונת רוכשי הדירות לטובת זוגות צעירים המעוניינים לרכוש לעצמם דירה, בסופו של יום יהיה מי שייפגע מהליך ואלו הם שוכרי הדירות, במיוחד באזורי ביקוש גבוהים, כמו למשל גוש דן.

תכלית הצעת החוק היא להגביל באופן כפוי את העלאת שכר הדירה, וזוהי בעצם תשובתו של השר כחלון לחוששים מעליית מחירי השכירות. מדובר בהקפאה לתקופה של שלוש שנים, כאשר יכול להיות שאחריהן ידובר על פרק זמן נוסף.

ככל הנראה יוכלו משכירי הדירות להעלות את שכר הדירה לאחר שלוש שנים, באמצעות הצמדתו למדד המחירים לצרכן. כמו כן לא יוכלו בעלי הדירות לפנות דיירים שעומדים בתשלומי שכר הדירה. עוד מסתמן כי גם על חוזי השכירות יהיה פיקוח של המדינה שתגביל את הניסוח המתחכם בו נוקטים לעתים המשכירים, או אם ינסו להתחכם באופן שאפשר להם לעבר על החוק.

מתוכניתו של השר כחלון לא ברור מה תהיה השיטה שלו למניעת העלאות בשכר דירה באופן מיידי, עוד לפני שיקודם החוק ויחוקק. עמדת השר ומקורביו היא כי החוק החדש ייטיב עם כולם, בעוד שבענף הנדל"ן מותחים עליו ביקורת נוקבת ויוצאים נגדו.

הצעת החוק של משה כחלון – המספרים

עד עתה עמד מס הרכישה לדירות להשקעה על כחמישה אחוזים. לפי הצעת החוק החדשה יגדל המס לשמונה אחוזים לדירות שמחירן עד 4.8 מליון ₪. דירות שמחירן גבוה מסכום זה יחויבו במס רכישה של כעשרה אחוזים.

לא ניתן לקבוע חד משמעית אם הצעת השר כחלון אכן תיטיב עם כולם או תרע את המצב למשקיעים ולשוכרי הדירות. במקרה זה נותר רק להמתין ולראות את מבחן התוצאה. אין ספק כי רוח חדשה נושבת במשרדי האוצר, ועדיין לא ברור אם זו סופה מסוכנת או משב אוויר רענן וחדש.